О компании

- О компании

- Услуги

- Статьи

- Типовые документы

- Вопрос-ответ

- Контакты

Контакты

Центральный офис:
121471, г. Москва, ул. Рябиновая, д. 44
Адрес для корреспонденции:
119607, г. Москва, ул. Раменки, д. 17, корпус 1
Телефоны: 8 (925) 514-7350
8 (926) 520-4751

Вернуть жилье собственнику (обзор судебной практики от 01 октября 2014 года)

11.11.2014

Как появилась возможность приобретать в собственность недвижимое имущество и совершать с ним сделки купли-продажи, граждане новой России самостоятельно стали решать свои жилищные проблемы. В советское время жилья строилось мало, и, как правило, граждане проживали в квартирах, принадлежащих государству. В начале 90-х годов стало разрешено приватизировать государственные и муниципальные квартиры, в связи с чем, граждане становились собственниками жилья и могли самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Сделка купли-продажи недвижимости влечет за собой прекращение права собственности у продавца этой недвижимости и возникновение права собственности на недвижимость у покупателя.

В настоящей статье мы хотели разобрать основные моменты, на которые необходимо обращать внимание по делам, связанным с истребованием жилых помещений из чужого незаконного владения, и рассмотреть обстоятельства, при которых права собственности могут быть прекращены у добросовестного приобретателя.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственнику недвижимого имущества предоставлено право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать такое имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п.1 ст. 302 ГК РФ).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П если по возмездному договору имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, обретавшего это имущество (виндикационный иск). Если имущество приобретается не у собственника, а у лица, которое не имело право его отчуждать, то последствием такой сделки будет являться не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного чужого владения (виндикация).

Анализ судебной практики показывает, что рассматривая споры в порядке ст. 301 ГК РФ проверены должны быть следующие моменты:

факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому обо было передано собственником во владение, по воле или по мимо их воли;

возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;

знал ли приобретатель или не знал о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.



Если собственник подает иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения он должен доказать, что являлся собственником этого имущества и то, что это имущество на дату подачи иска находится у незаконного владельца.

В п. 36 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 подчеркивается, что факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения. Следовательно, необходимо доказывать такие факты наличием документов, подтверждающих приобретение в собственность и владение имуществом нового собственника (договор купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи недвижимого имущества, свидетельские показания и т.п.).

Ответчику при предъявлении к нему подобного иска необходимо доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

В соответствии с п. 39 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.



Рассмотрим примеры:

Собственник – муниципальное образование, договор продажи квартиры был заключен между физическими лицами (наниматель и новый собственник), объект права – квартира.

При рассмотрении дела судом установлено, что в спорной квартире по договору социального найма проживали гражданка Н и ее члены семьи. После смерти нанимателя (гражданки Н), члены его семьи, имеющие право проживать в квартире, фактически в ней не появлялись.

По договору купли-продажи данная квартира была продана гражданином К гражданину В, а в последствии перепродана гражданке Д (добросовестному приобретателю).

В регистрирующий орган передавались дубликаты документов, подтверждающих права продавца на квартиру.

В судебном заседании выяснилось, что муниципальное образование, как собственник, никогда не подписывало представленных продавцом документов. Гражданин К никогда в квартире не проживал, нанимателем или собственником ее не являлся. Сделка купли-продажи, по словам свидетеля, оформлялась за вознаграждение по просьбе незнакомых лиц на основании представленных ими документов. Квартира поступала в фактическое владение других лиц помимо воли собственника, что в силу положений ст. 301 и ст. 302 ГК РФ послужило основание для удовлетворения судом требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика (добросовестного приобретателя).

Т.е. в данном примере акцент ставился на отсутствие соответствующего волеизъявления муниципального образования как собственника жилищного фонда на отчуждение спорной квартиры.



В следующем деле судом было отказано в удовлетворении требований истца (муниципальное образование) об истребовании у гражданки С квартиры и признании права собственности на эту квартиру за истцом, по следующим основаниям:

Спорная квартира была предоставлена по договору социального найма гражданину Б, причем гражданин Б воспользовавшись поддельной справкой о состоянии здоровья получил право на внеочередное получение жилой площади. Затем квартира была передана муниципальным образованием в собственность гражданина Б по договору передачи.

Позже гражданин Б продал квартиру гражданке С (ответчик по делу и добросовестный приобретатель).

Т.е. в судебном заседании было установлено, что изначально квартира была передана в собственность другому лицу по воле муниципального образования.



Когда суды устанавливают является ли новый собственник, добросовестным приобретателем или нет, рассматриваются и оцениваются следующие моменты:

был ли приобретатель жилого помещения осведомлен о наличии записи в ЕГРП о праве собственности продавца имущества;

принимались ли приобретатель разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения;

была ли проявлена приобретателем разумная осмотрительность при заключении сделки;

была ли сделка оплачена приобретателем (возмездность сделки);

не было ли обременений на отчуждаемую недвижимость (залог, арест и т.п.);

производил ли приобретатель осмотр жилого помещения до его приобретения;

могут быть выявлены и иные факты по делу.



Суды придерживаются той позиции, что о добросовестности приобретателя могут свидетельствовать и такие факты как: ознакомление приобретателя со всеми правоустанавливающими документами на квартиру; выяснение оснований возникновения у продавца права собственности; непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

Так, суд признал ответчика Т добросовестным приобретателем спорной квартиры, учитывая, что продавцом Н были предоставлены все правоустанавливающие документы на жилое помещение, что на приобретение спорной квартиры Т получен ипотечный кредит, а также использованы средства материнского капитала. Принадлежность квартиры продавцу проверялась не только Т, но и сотрудниками риэлтерского агентства, в которое обращался Т с целью приобретения квартиры, а также работниками банка при выдаче ипотечного кредита.

Когда же при совершении сделки купли-продажи существуют обстоятельства, которые должны вызвать у приобретателя сомнения в отношении права продавца на отчуждение недвижимости, такой приобретатель может быть признан судом недобросовестным.

Например, когда квартира в течение короткого временного отрезка до приобретения ее конечным покупателем является предметом продажи или дарения неоднократно, а цена продажи значительно ниже рыночной, то добросовестный приобретатель должен усомниться в правах лиц, отчуждаемых ему такую недвижимость.

Если недвижимость приобреталась конечным собственник у лица, у которого нет документов, подтверждающих его права на отчуждение, то не зависимо от того, с каким иском обратился в суд бывший собственник, дело будет рассматриваться в соответствии со ст. 301 и ст. 302 ГК РФ (п. 35 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22).



Еще одно обстоятельство, которое необходимо учитывать при истребовании имущества из чужого незаконного владения, является срок исковой давности. Течение срока исковой давности по таким искам начинается со дня, когда собственник имущества узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Здесь применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ – три года.

Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП (п. 57 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22).

Так по делу департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы к гражданину В об истребовании квартиры из чужого незаконного владения от 7 мая 2013 года, судом было установлено, что спорную квартиру по договору социального найма занимала гражданка Н (умершая в 1994 году). Через 4 дня после смерти гражданки Н, гражданка С по поддельной доверенности от гражданки Н, оформила с органом муниципального образования города Москвы договор о передаче квартиры в собственность гражданки Н, через семь дней договор был зарегистрирован в департаменте и на имя гражданки Н было выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. После этого в течение двух-трех недель эта квартира перепродавалась еще трижды.

Решением суда первой инстанции квартира истребована у последнего собственника и возвращена в собственность города Москвы, т.к. суд считает, что срок исковой давности не распространяется на заявленные требования. Апелляционная инстанция согласилась с решением суда первой инстанции в полном объеме.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменяя судебные акты сослалась на ошибочность вывода судов о неприменении к заявленным требованиям срока исковой давности и указала, что срок исковой давности о применении которого было заявлено ответчиком, истцом пропущен. Истцу стало известно о выбытии из его владения имущества, когда по уголовному делу о хищении указанной выше квартиры начали производиться следственные действия, в том числе выемка документов из архива, имевшая место в 1997 году. Следовательно, срок исковой давности надлежало считать с этой даты.



Из вышеизложенного видно, что сегодня сложилась достаточно полная практика разрешения споров по искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения по ст. 301 и ст. 302 ГК РФ.

В настоящей статье отражены основные моменты, на которые обращают внимание суды при принятии решений по таким делам.

Всегда болезненно, когда, вы приобрели квартиру, уже обосновались в ней и вдруг объявляется прежний владелец и заявляет на квартиру свои права. При этом, истребовав квартиру из чужого незаконного владения, счастливый собственник не обязан возмещать вам какие-либо денежные средства. Это потом, вы будете их требовать в другом иске от продавца (если он окажется платежеспособным).

Из приведенных в статье примеров видно, что дела разнообразны, каждое дело является индивидуальным и для правильного построения защиты, необходимы консультации со специалистами. Защита – это не только урегулирование спорных вопросов – это не допущение спорных вопросов. Обратитесь к специалистам, и они помогут вам правильно приобрести недвижимое имущество, проверят правоустанавливающие документы и грамотно составят необходимые договора.





Специалисты ООО «Консалтинговая Компания

«Защита Бизнеса»

Трофимова Н.В., Левачева Е.К.



 

- Все новости -