О компании

- О компании

- Услуги

- Статьи

- Типовые документы

- Вопрос-ответ

- Контакты

Контакты

Центральный офис:
121471, г. Москва, ул. Рябиновая, д. 44
Адрес для корреспонденции:
119607, г. Москва, ул. Раменки, д. 17, корпус 1
Тел./факс: 8 (495) 514-7350
8 (926) 520-4751
8 (926) 520-4753




Как продать долю в квартире (Соблюдая преимущественное право)

12.05.2015

Рынок недвижимости в России достаточно молод. Отправной точкой в развитии рынка недвижимости считается 1990 год, когда Закон признал существование в стране частной собственности. Когда рынок растет или стабильно развивается, он становится привлекателен для инвестиционных вложений: граждане продают и покупают недвижимость, обменивают ее и дарят, арендуют и нанимают для различных целей.

        Если вы владеете квартирой полностью и желаете ее продать, подобная сделка не вызывает особых трудностей и вопросов.

        В нашей статье мы ставим акцент на продажи доли в квартире и пытаемся разобрать по какому пути сегодня идет судебная практика, что должны учитывать собственники доли при ее реализации.

        Рассмотрим отчуждение доли в квартире путем продажи ее третьему лицу.

        Цели реализации доли различны: улучшение условий жизни, смена места жительства, уплата долга, желание удалиться от надоедливых соседей и т.д.

        Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 250 «Преимущественное право покупки» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу обязывает продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. А при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

        Многие риелторы советуют для чистоты сделки воспользоваться услугами нотариуса.

        Предлагаем на примере одного из судебных процессов посмотреть какие нюансы могут возникнуть при реализации доли в квартире.

        Была продана доля в квартире. Истцом выступал второй собственник, который имел преимущественное право покупки. Истец мотивировал тем, что его право преимущественной покупки было нарушено.

        Решением суда первой инстанции Истцу было отказано в удовлетворении исковых требований, поскольку, предусмотренный статьей 250 ГК РФ порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности был соблюден.

        Апелляционная инстанция решение суда первой инстанции оставила без изменений.

        Истец подал кассационную жалобу. Кассационная жалоба рассматривалась в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

        В ходе судебного разбирательства судом было установлено, что Ответчик продал свою долю в квартире третьему лицу. Для передачи Истцу предложения о преимущественном праве покупки доли в праве собственности на квартиру Ответчик обратился к нотариусу. Нотариус засвидетельствовал предложение Ответчика, которое содержало в себе размер и стоимость реализуемой доли, был указан телефон для связи и адрес местонахождения нотариуса.

        Нотариус направил в адрес Истца заказное письмо с предложением.

        Уведомление нотариусу о вручении Истцу письма с предложением купли-продажи доли, не вернулось, однако согласно результатам поиска по почтовому идентификатору ФГУП «Почта России» заявление вручено адресату в срок. Ответ Истца на предложение Ответчика о преимущественном праве покупки доли в праве собственности на квартиру в нотариальную контору в предусмотренный законом срок не поступил. По истечении срока для реализации преимущественного права покупки доли, Ответчик продал долю постороннему лицу.

        Суд апелляционной инстанции, оставил без изменения решении суда первой инстанции, но указал, что согласно результатам поиска по почтовому идентификатору заказное письмо вручено Истцу, а согласно письменному ответу ФГУП «Почта России», полученному на запрос суда первой инстанции, данное почтовое отправление доставлено адресату простым порядком, однако в связи с нарушением правил приема, хранения и вручения почтовых отправлений подтвердить факт его вручения невозможно.

        Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

        В силу п. 2 и п. 3 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

        Данные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

        Верховный Суд Российской Федерации отменяя решения судов предыдущих инстанции и направляя дело на новое рассмотрение, отметил, что по смыслу ст. 250 ГК РФ обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

        Итак, обобщая, вышесказанное, поскольку Ответчик не представил суду доказательств уведомления Истца о продаже своей доли, нельзя считать что ответчик выполнил нормы, предписанные статьей 250 ГК РФ, а следовательно нарушил право Истца преимущественной покупки. Поэтому Истец имел право в силу ч. 3 ст. 250 ГК РФ в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

        Определение момента доставки юридически значимых сообщений регламентируется ст. 165.1 ГК РФ, где заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставлены и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельства, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Такие правила применяются если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

        Для того, чтобы исключить свое участие в последующих судебных тяжбах, при покупке и продаже доли в общей долевой собственности, необходимо учитывать требования законодательства, соблюдая права других участников долевой собственности. Чтобы предусмотреть все эти нюансы, поручите юридическое сопровождение сделки купли-продажи профессионалам, которые помогут грамотно составить необходимые документы, сопроводить сделку и довести ее до завершения.



Специалисты

ООО «Консалтинговая Компания

«Защита Бизнеса»

Левачева Е.К. и Трофимова Н.В.

8 925 514 73 50





 

 


- Все новости -

© 2013 ООО «Консалтинговая Компания «Защита Бизнеса»


Центральный офис: 121471, г. Москва, ул. Рябиновая, д. 44
Адрес для корреспонденции: 119607, г. Москва, ул. Раменки, д. 17, корпус 1