О компании

- О компании

- Услуги

- Статьи

- Типовые документы

- Вопрос-ответ

- Контакты

Контакты

Центральный офис:
121471, г. Москва, ул. Рябиновая, д. 44
Адрес для корреспонденции:
119607, г. Москва, ул. Раменки, д. 17, корпус 1
Телефоны: 8 (925) 514-7350
8 (926) 520-4751

Как отстоять землю под загородным домом

11.02.2015

Авторы настоящей статьи, хотели обратить внимание на аспекты, которые придерживаются суды при рассмотрении споров о расторжении договоров аренды земельных участков.

Рассмотрим следующий пример:

Администрация города N обратилась в суд с исковыми требованиями к физическому лицу X, в которых просила суд расторгнуть договор аренды земельного участка и возложить обязанности на ответчика возвратить земельный участок.

При этом истец указал, что земельный участок был выделен ответчику в соответствии с Постановлением администрации от 2012 года, на основании которого между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка. Целевое назначение земельного участка – для строительства. Договор аренды был заключен сроком на 3 года, определен размер арендной платы за пользование земельным участком.

Ответчик на земельном участке возвел загородный дом и зарегистрировал право собственности на объект недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В 2013 году Постановлением администрации «в порядке самоконтроля» было отменено Постановление от 2012 года о предоставлении земельного участка физическому лицу X и направлено письмо физическому лицу Х с требованием о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам решение суда первой инстанции отменено и вынесено новое решение, которым исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что имеются предусмотренные ст. 387 ГПК РФ основания для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам в кассационном порядке, т.к. основанием для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции исходил из того, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды и, соответственно, возврата земельного участка. При этом суд указал, что решение об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не может носить произвольный характер, а должно быть законным и обоснованным.

Апелляционная инстанция, ссылаясь на п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ и на положении ст.ст. 29 и 30 ЗК РФ, указала, что наличие действующего договора аренды земельного участка при одновременном наличии действующего правового акта органа местного самоуправления об отмене ранее принятого правового акта о предоставлении в аренду земельного участка свидетельствует о противоречии договорных норм нормам муниципального правового акта, нарушает публичный порядок и принцип правовой определенности.

Кассационная инстанция сочла выводы суда апелляционной инстанции противоречащими нормам материального права, по следующим основаниям:

Изменения и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ст. 450 ГК РФ). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случая, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Следовательно, по общему правилу, одностороннее расторжение договора не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. А расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения другой стороной договора либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

Возможность одностороннего расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного физическому лицу Х, договором аренды не предусматривалась.

В суде истец не ссылался на существенное нарушение ответчиком условий договора как на основание для его расторжения, и предметом судебного разбирательства такие обстоятельства не были. Других объективных причин для расторжения договора аренды и возврата земельного участка истцом не указано ни в Постановлении от 2013 года об отмене Постановления 2012 года о предоставлении земельного участка, ни в исковом заявлении, ни в судебных слушаньях, ни в возражениях истца на кассационную жалобу.

Законность предоставления земельного участка, заключения договора аренды истцом не оспаривалась и судом апелляционной инстанции под сомнения не ставилось.

Единственным основанием для расторжения договора аренды, указанным истцом и судом апелляционной инстанции является отмена «в порядке самоконтроля» органом местного самоуправления постановления о предоставлении земельного участка в аренду, что по существу является расторжением договора по требованию одной из сторон.

Нормами гражданского и земельного законодательства РФ не предусмотрено такого основания для расторжения договора аренды земельного участка как отмена «в порядке самоконтроля» постановления о предоставлении в аренду земельного участка.

Статьи 29 и 30 ЗК РФ, на которые ссылается суд апелляционной инстанции, регулируют вопросы предоставления земельных участков и находятся в главе V «Возникновение прав на землю». Основания и порядок прекращения прав на землю установлены нормами главы VII ЗК РФ, которые судом апелляционной инстанции не применялись. Кроме того, глава VII ЗК РФ не предусматривает оснований для расторжения договора аренды земельного участка, указанных апелляционным судом.

Судебная коллегия по гражданским дела ВС РФ считает вывод суда апелляционной инстанции о том, что сохранение договора аренды нарушает публичный порядок и принцип правовой определенности необоснованным. Напротив, публичный порядок, принципы правовой определенности и уважения собственности в данном случае нарушаются произвольным расторжением договора аренды, с изъятием предоставленного ранее земельного участка, на котором находится объект капитального строительства. При этом право собственности на данный объект надлежащим образом зарегистрировано. Законность же возникновения объекта никем не оспорена.

При разрешении спора, суд апелляционной инстанции неправильно применил указанные выше нормы материального права, подлежащие применению по настоящему делу, согласно которым исковые требования не подлежат удовлетворению.

Из рассмотренных выше правовых позиций ВС РФ (Определение ВС РФ от 18.11.2014 № 29-КГ14-3), видно, что если бы истец ссылался бы в суде на другие основания в подтверждение исковых требований, например, такие как несвоевременная оплата арендных платежей, нецелевое использование земельного участка и другие существенные нарушения договора аренды, то суды могли рассмотреть это дело и в пользу истца. Также, если бы истец представил доказательство незаконного предоставление земельного участка, незаконного заключения договора аренды и представил бы доказательства своей позиции, то это также могло бы повлиять на итог дела. Кроме того, в договоре аренды могли быть предусмотрены положения о порядке досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон.

В любом случае, каждое дело является индивидуальным, и для того, чтобы защитить свои интересы, перед заключением какого-либо договора с муниципальными властями необходимо его тщательно изучить. Чтобы минимизировать свои потери в будущем лучше обратитесь к специалистам, и они помогут вам просчитать все возможные риски, которые могут вас подстерегать в процессе выполнения своих обязательство по договору.

- Все новости -